안녕하세요


오랜만에 글을 쓰네요



최근들어 몸이 안좋아져서 컴퓨터를 멀리하고 있습니다.


컴퓨터로 먹고살아 왔는데.. 눈이 안좋아지다니



이또한 지나가리라고 믿고 휴식중에 있습니다.


이제 2019년 새해가 밝아오고,


2018년 소득에 대한 정리를 하셔야 할 때입니다.




결산. 이라고들 하지요


임대업에서는 몇가지 주의만 하시면 크게 문제는 없는데요



첫째로, 내 소득이 어느정도 인지 확인하셔야합니다.


추계신고 대상자인지, 간이장부 작성 대상자인지, 복식부기 대상자인지 확인하시고,


결산이 능력밖이라고 판단되시면, 세무사나 회계사를 찾아보셔야겠죠



둘째로, 선수수익 미수수익의 개념을 이해하셔야합니다.


임대인의 입장에서 보통 현금들어오면 수익이라고 생각하시겠지만,


세법에서는 발생주의라는 개념에서 기간으로 생각합니다.


돈을 못받았을 뿐이지 임대기간에 대한 수익은 발생했다고 보는것입니다.(임대기간에 의한 수익산출)



셋째로, 간주임대료 개념을 이해하셔야합니다.


주택임대의 경우 아직 3주택 이상만이 해당되는 개념이지만, 점차 다가올것으로 예상됩니다.


임대업자가 받은 보증금에 대해서 법정 이율로 소득으로 간주하는것입니다.



넷째로, 관리비의 수입 포함여부입니다.


관리비도 직접비를 제외한 부분에 대해서 수익으로 간주됩니다.


판단의 문제일수도 있는데 소명이 불가능한 부분에 대해서 준비하셔야할것입니다.




현재도 세무전문가의 자문을 받고 계신다하더라도, 어느정도는 직접 알고계셔야 불이익을 막으실 수 있습니다.



궁금하신게 있으시다면 댓글 주세요 ㅎㅎ

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건물수리 및 임대업과 관련한 각종 이야기

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회계상 유형자산의 취득원가는 아래와 같이 구성됩니다.

기본적으로 유형자산 자체의 원가와 취득부대비용이라고 볼 수 있는데요

 

K-IFRS 1016호에 원가 구성요소를 설명하고 있습니다.

 

원가 구성요소

 

16 유형자산의 원가는 다음과 같이 구성된다.

관세 및 환급불가능한 취득 관련 세금을 가산하고 매입할인과 리베이트 등을 차감한 구입가격

경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 원가

자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는 데 소요될 것으로 최초에 추정되는 원가. 회사가 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구할 의무는 해당 유형자산을 취득한 시점에 또는 해당 유형자산을 특정기간 동안 재고자산 생산 이외의 목적으로 사용한 결과로서 발생한다.

 

17 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 원가의 예는 다음과 같다.

유형자산의 매입 또는 건설과 직접적으로 관련되어 발생한 종업원급여(기업회계기준서 제1019종업원급여참조)

설치장소 준비 원가

최초의 운송 및 취급 관련 원가

설치원가 및 조립원가

유형자산이 정상적으로 작동되는지 여부를 시험하는 과정에서 발생하는 원가. , 시험과정에서 생산된 재화(: 장비의 시험과정에서 생산된 시제품)의 순매각금액은 당해 원가에서 차감한다.

전문가에게 지급하는 수수료

 

즉, 자산의 설치및 구입과 관련하여

자산을 정상적으로 사용하는데 들어가는 원가를 해당자산의 원가에 포함되는것으로

생각하시면 될것입니다.

 

어렵게 생각하면 어렵고, 쉽게생각하면 쉬운 사항입니다.

 

다만, IFRS의 특성상 명확히 규정하고 있지 않으므로,

위 규정의 틀안에서 충분한 논리로 대응하시면 문제 없을것입니다.

 

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한국채택국제회계기준서 1108호 영업부문을 살펴보자

 

관련 공시사항중

1. 적용대상기업
이 기준서는 공개기업과 공개예정기업의 재무제표에만 적용하도록 제한하고 있다.

2. 부문의 구분
최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 구성단위인지가 부문의 중요한 구분기준이 되고 있어서 내부적으로 구분하는 어떤 방법으로든 부문을 구분할 수 있다.


3. 부문의 측정
최고영업의사결정자에게 보고되는 측정치의 사용을 원칙으로 하고 있어서 내부적으로 보고되는 측정치를 사용할 수 있다.

 

일단

해당사항은 투자자들을 위한것이다.

경영자와 조금이라도 같은 정보를 얻으라는 의미인듯.

내부적으로 사용되는 보고수치를 공시할 수 있다.

 

일반공시내용은

문단 22에

22 다음의 일반 정보를 공시한다.
 ⑴ 조직기준을 포함하여 보고부문을 식별하기 위하여 사용한 요소(예: 경영진이 제품과 용역의 차이, 지리적 위치의 차이, 규제환경의 차이 또는 여러 요소의 결합에 따른 차이 중 어떤 기준을 택하여 기업을 조직하였는지와 영업부문들을 통합하였는지)
 ⑵ 각 보고부문이 수익을 창출하는 제품과 용역의 유형

 

문단 23을 보면

부문당기손익, 부문자산 및 부문부채에 관한 정보

23  보고부문별로 당기손익을 보고한다. 보고부문별 자산과 부채의 총액이 최고영업의사결정자에게 정기적으로 제공된다면 그러한 금액들도 보고한다.

 

부문별 당기손익을 보고하게 되어있고

자산과 부채의 부문별내용은 최고영업의사결정자에게 정기적으로 제공되는 경우에만 보고하도록 하고있다.

 

 

 

 

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금융투자업규정

 

제8-9조(대손충당금 등 적립기준) ① 증권금융회사는 보유자산 등에 대하여 한국채택국제회계기준에 따라 충당금을 적립하고, 동 충당금 적립액이 다음 각 호에서 정한 금액의 합계금액에 미달하는 경우 그 미달하는 금액을 매 결산시(분기별 가결산을 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)마다 대손준비금으로 적립(분기별 가결산시로서 대손준비금 적립이 확정되지 않은 경우에는 적립예정금액을 산정하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다.)하여야 한다. <개정 2012.3.27>

 

과거 기업회계기준에는 대손충당금이라고해서

신용상태에따른 다섯가지 분류

(정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실)

를 통해서 충당금을 적립하고 있었다.

 

관련 비율은 업종별로 정해진 비율대로 적립을 해왔기때문에

충당금도 상당했다.

 

그러나!

K-IFRS의 도입으로

정상채권에 대한 충당금이 회사마다 달라지고

심지어 과거 충당금보다 적게도 계상됨에 따라

관리목적측면에서나 비교측면에서나 불편함을 가져오게 되었다.

 

추정치라는 애매모호함속에

피하고자하면 피할 수 있는 환경이 마련되었던것!

 

때문에 금융감독원에서는

과거 기준처럼 충당금을 산정하고

K-IFRS상의 충당금이 이보다 적으면

그 차이를 대손준비금이라는 항목으로 주석기재하고,

이익잉여금의 처분으로 보고 있다.

 

물론 만약 K-IFRS상 충당금이 크다면

적립할 필요가 없고,

 

⑦ 제1항에 의한 대손준비금 적립 시 기존에 적립한 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액만큼 기존에 적립된 대손준비금을 환입할 수 있으며, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하고, 매 결산 시 대손준비금 적립액(분기별 가결산시로서 대손준비금 적립이 확정되지 않은 경우에는 적립예정금액)을 재무제표에 공시하여야 한다.

[전문개정 2010.12.29]

 

동 규정에 의해 미처리 결손금이 있는 회사는

대손준비금 적립대상이 아니다.

 

 

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건물수리 및 임대업과 관련한 각종 이야기

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비용의 인식 ①직접적 대응
                 ②체계적·합리적 배분
                 ③즉시비용화

재화의 판매(인식요건)①위험과 보상의 이전(법적 소유권의 이전이나 재화의 물리적인 
                             이동이 동시에 이루어짐, 판매자의 위험이 중요하지 않은경우도 포함)
                              ②지속적인 관여및 효과적인 통제 상실
                              ③수익금액의 신뢰성있는 추정
                              ④경제적 효익의 높은 유입가능성
                              ⑤거래와 관련된 원가의 신뢰성 있는 측정(측정 불가시 수익을
                             인식하지 않고 이미 받은 판매대가를 부채로 인식)

수익인식시점 ①위탁판매 : 수탁자의 판매시점
                   ②할부판매 : 판매한시점 (이자는 유효이자율법)
                   ③미인도청구판매 : 구매자가 소유권을 갖는 시점
                   ④설치및 검사조건부 판매 : 설치및 검사가 완료된때, 그러나 중요하지
                 않은경우 구매자가 인도를 수락한 시점
                   ⑤제한된 반품권이 부여 : 반품가능성을 예측하기 어려운경우 구매자가
                 수락한 시점이나 반품기간이 종료될때
                   ⑥인도결제 판매 : 인도 + 현금수취시
                   ⑦완납인도 예약판매 : 재화를 인도하는 시점
                   ⑧재고가 없는 재화의 주문 : 재화를 인도한 시점
                   ⑨판매후 재매입 약정 : 판매자가 소유에 따른 위험과 보상을 보유시
                  판매가 아님
                   ⑩중간상에 대한 판매 : 소유에 따른 위험과 보상이 이전되는 시점
                   ⑪출판물 구독 : 가액이 비슷한경우 정액기준, 다를경우 총판매금액에서
                  차지하는 비율


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4. 수익의 인식

회계업무 2010. 4. 5. 22:23

실현기준 ①채권금액을 합리적으로 추정할 수 있어야한다.
             ②관련된 원가도 측정가능해야 한다.
가득기준 ①수익을 획득하기 위하여 기업실체가 이행하여야 하는 의무를 충분히
                이행하였다는 것

인식 시점 : 수익획득에 가장 결정적인 사건이 완료된 시점에 인식 = 가득시점

측정 - 받았거나 받을대가의 공정가치
         3자를 대신하여 받는 금액은 제외(ex. 세금의 예수금)
         대리관계에서는 수수료만을 인식
         장기유입 : 미래수취액을 내재이자율로 할인
     (내재이자율 = 신용도가 비슷한기업이 발행한 유사금융상품의 일반적인 이자율,
      명목금액의 현재가치를 제공하는 재화나 용역의 현금판매금액과 일치시키는 할인율)

재화나 용역간의 교환 ①성격과 가치가 유사 : 수익거래가 아님
                              ②성격과 가치가 상이 : ⑴수취한 재화나 용역의 교환가치  
                                                              ⑵제공한 재화나 용역의 공정가치

각 거래별로 수익인식기준을 적용

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현재가치할인차금
     (차) 현금                   XXX               (대) 장기미지급금       XXX
           현재가치할인차금  XXX  
     (차) 토지                   XXX               (대) 현재가치할인차금 XXX

     (차) 이자비용             XXX               (대) 현금                   XXX
                                                                현재가치할인차금 XXX

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포괄이익 = 당기순이익 ± 기타포괄손익

유동자산 ① 정상영업주기내에 실현 될것으로 예상하거나 정상영업주기내에 판매하거나
                 소비할 의도가 있다.
②단기매매목적으로 보유
③보고기간후 12개월 이내에 실현 예상
④현금이나 현금성자산으로, 사용에 대한 제한이 12개월 이상이 아니다.

유동부채 : -기존 대출 계약조건에 따라 보고기간후 12개월 이상 부채를 차환하거나
               연장할것으로 기대하고 있고, 그런재량권이 있다면 비유동으로 분류.
               -재량권이 없다면, 차환가능성을 고려하지 않고 유동으로 분류.
               -장기차입약정 위반시, 상환요구를 하지 않기로 합의하더라도 유동으로 분류.
               -그러나 12개월 이상의 유예기간에 합의하였고, 그 기간내에 위반사항이 해소될
                 것으로 예상되며, 유예기간동안 즉시상환요구를 할 수 없는경우엔 비유동으로
                 분류.

기타포괄손익 :①재평가잉여금
                    ②확정급여제도의 보험수리적 손익
                    ③매도가능금융자산 평가손익
                    ④해외사업환산손익
                    ⑤현금흐름위험회피수단 평가손익(효과적인 부분)

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회계의 분류  :  재무회계, 관리회계, 세무회계

재무회계의 사회적 기능 : (1)자원의 효율적인 배분
                                   (2)수탁책임보고

재무제표 : 재무상태표, 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표, 주석·부속명세서, 주기

한국채택국제회계기준이 개념체계보다 우선

기본가정 : 발생기준(발생, 이연, 기간별 배분)
               계속기업

질적특성 : 이해가능성
               목적적합성(예측·확인, 중요성)
               신뢰성(충실, 실질, 중립, 신중, 완전성)
               비교가능성

제약요건 : 적시성, 효익과 원가, 질적특성간의 균형

재무상태 : 거래의 실질과 경제적 현실을 고려해야함
      자산 - 미래경제적 효익, 물리적형태가 필수적이지 않다.
               많은종류의 자산이 법률적 권리와 관련은 있으나 소유권이 자산의 판단에
               필수적인 것은 아니다.(ex. 리스자산) -> 경제적 효익을 통제 할 수 있으면 자산
      부채 - 현재의 의무를 가지고 있음
               현재의 의무란 미래의 약속과 다른개념이다.
               다만 취소불능계약인경우 부채로 인식
      수익·비용 - 정상영업활동, 총액보고
      차익·차손 - 정상 & 기타의 영업활동, 순액보고

인식기준 : 미래경제적 효익의 발생가능성(재무제표 작성시 증거에 기초하여 판단)
               측정의 신뢰성
               중요성을 고려하여 인식
               비용의 인식은 수익과 대응하여 인식

측정 : 역사적원가, 현행원가, 실현가능가치, 현재가치

보수주의 : 선택가능한 회계처리중 이익을 낮게 보고하는것을 말한다.


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