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양도소득은

2회의 신고 절차가 있다.

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월안에 신고해야하는 예정신고와

양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월1~31일에 해야하는 확정신고이다.

물론 확정신고가 더 중요하다.

양도소득도 소득세법에 속하기 때문에

연도별로 끊어서 정산하는 개념으로 보면 될것이다.

여기서 절세의 팁이 있을 수 있다.

한해에 2개이상의 부동산을 매매하게되면 합산이 되어 세율구간이 올라갈 수 있음을 염두하야 한다.

때문에 연말, 연초로 나누어 매매일을 조정하는것이 하나의 방안이 될 수 있음이다.

또 다른 경우가 있을 수 있는데

하나의 부동산을 매각하고 양도차손, 즉, 손실이 발생한경우

해당 손실은 같은해에 매각된 자산의 양도차익과 상계될 수 있다.

제102조(양도소득금액의 구분 계산 등) ① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 소득

2. 제94조제1항제3호에 따른 소득

② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

그럼 다같이 대통령령을 확인해보자

소득세법 시행령

제167조의2(양도차손의 통산 등) ①법 제102조제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액

2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.

   ②법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.

결론은

2개 이상의 부동산을 매매할 때

모두 이익이 난다면, 적절히 해를 구분하는것이

그 중 손실을 봐야하는 자산이 있다면, 이익이 발생하는 자산과 같은 해에 매매를 성사시켜

확정신고시 누적이익을 줄이는 계획을 세우는 것도 좋은 방법이 아닐까 싶다.

부동산시장 침체로 투자손실을 보는것도 억울한데

세금이라도 줄일 수 있다면 작지만 위안이 되지 않을까 생각합니다.

오늘은 간단한 팁을 알려드리려 합니다.

건물을 오래 보유하다보면 리모델링 등 큰 공사를 몇번 하게 되지요

이러한 비용들은 추후 양도소득 계산시 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.

그렇기 때문에 영수증을 보관하고 있는게 바람직합니다.

 위 항목은 양도세 신고서식에서 발췌한 항목입니다.

증빙은 꼭 세금영수증이나, 현금영수증, 카드영수증이 아니라도

계약서나, 단순 계산서로도 입증이 가능합니다.

다만 이 경우 금액을 지불한 흔적, 이체내역 등이 추가로 필요할 수 있습니다.

참고로 자본적 지출로 인정되는 대표적 비용을 열거해 드립니다.

위의 화면은 모두 신고서식상에 나와있는 항목으로

첨부파일로 첨부해드립니다.

국세청 홈페이지 (http://www.nts.go.kr)에서도 확인 가능합니다.

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세법상

고가주택은 불리한 제약조건이 붙게된다.

가장 대표적으로

일정기간을 보유한 1주택의 양도소득은 비과세 대상이나

고가주택의 경우 과세대상이 된다.

여기서 고가주택이란

양도당시 실지 거래가액이 9억원을 초과하는 것을 말한다

9억원을 초과하게되면

9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차액을

비율로 환산하여 과세가 되며

고가주택이라고 해서

전체가 과세대상은 아니라는 점에 주의하자

이전 포스팅의

장기보유특별세액공제는

말그대로 특별한거고

기본으로 공제되는 금액이 있다.

양도자 1인당 연간 250만원

과세표준에서 공제되는 금액으로

장기보유특별공제를 먼저 적용하고 250만원을 차감한다.

그리고 연간 250만원이기 떄문에

같은 해에 다수의건을 양도해도 그냥 250만원이다.

그래서 양도소득세에는 확정신고라는것이 존재한다.

예정신고(매도일이속하는 달의 말일로부터 2개월)시 아무리 공제해도

확정신고(익년 5월)때 모두 합산해서 다시 세액을 산출해야한다.

다수의 건을 양도했다면 세율적인 측면에서도 올라갈 수 있으니

주의해야한다.

장기보유특별 세액공제

말그대로 장기보유하면 세액공제를 해주는 제도

1주택의 경우 10년이상보유시 80%나 공제가 된다

다만 양도세법상 2주택 이상의 자에게는 혜택이 크지 않다.

다만 일시적 2주택

(이사를위한 혹은 상속, 결혼 등)

비과세이나 제외되는 9억초과 고가주택이나 거주요건 미충족의 경우

1주택으로 공제된다.

보유기간은 취득일로부터 양도일까지(초일산입)하며

상속자산의 양도는 상속일부터로 계산된다

미등기와 3년 이하 보유 주택/ 비사업용/ 토지.건물이 아닌 자산의 양도 와는 관련이 없다.

양도소득세를 줄이기위한

가장큰 금액으로

취득가와 필요경비가 있을것이다.

하지만 무작정 인정할 수도 없는 일!

취득가에는 매입가액에서 취득세와 등록세를 포함한금액에 기타 부대비용을 포함한다.

직접 건설한경우 원재료/노무비/운임/공과금등 관련 부대비용을 인정받을 수 있다.

필요경비란

자본적지출이나 양도비 등 실제 증빙에 의한 액수를 말한다.

자본적지출에는 증개축/ 용도변경등에 들어간 비용도 포함된다.

다만, 취득시 대출이자비용은 포함되지 않는다.

모든세금에는 역시

세율이 가장 중요하지 않을까?

양도소득세의 세율은 조금 복잡한 편인데

일단 부동산에 관한 권리는

그 보유기간에 따라 다르다.

일단 1주택을 가정하고

1년 미만 : 50%

1년이상~ 2년미만 : 40%

2년 이상이면 누진세율이다.

누진세율은

현재

1,200만원 이하 6%

4,600만원 이하 15%

8,800만원 이하 24%

3억원 이하 35%

3억원 초과 38%

이다.

1세대 2주택 이상의 경우

2013년까지 양도한경우

1년미만 보유시 50% 2년미만보유시 40%의 세율을 적용한다.

비사업용 토지의 경우

2주택 이상의 경우와 같으며

미등기 양도자산의 경우

70%의 세율을 적용한다.

기타자산의 경우 보유기간 관계없이 누진세율이고

주식은 다음에 알아보자

부동산 등을 사고 팔면

그 차익에 대한 과세가 이루어진다.

그것을 '양도소득세'라 하며,

가장 중요한 세금이 아닐까 생각된다.

종합소득세나, 부가가치세는 그 빈번함이 잦지만, 개인으로서 금액이 크기가 어렵지만,

양도소득세의 경우 큰 금액으 오가는만큼 한번에 부담해야할 세금도 크기떄문이다.

양도소득세 예정신고 납부기한은

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에주소지 관할세무서에 예정신고․납부를 하여야 합니다.

여기서 중요한건 양도일 부터가 아니라

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내 라는것이다.

양도시기는 대금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른날로 한다.

참고로 확정신고는 그 대상자에 한하여 다음연도 5월중에 하면 된다.

법은 작은 단어 하나하나에 의미를 두고 있어서

정확히 알고 신고납부를 해야

불이익을  피하거나, 손해를 덜보게 될것이다.